現在年輕人與其租屋,不如買房?真的是這樣?

租屋

只要到了一定的年紀,相信不少長輩都會來噓寒問暖,問起你現在租屋如何?要不要買房了?以後結婚需要房子,不買房嗎?長大了再繼續租屋,沒有為自己負責等,這類的話層出不窮的會從長輩的口中說出。亞洲人傳統觀念認為有土斯有財,造就台灣人以購買不動產成為保值財富方式,遂不斷推升都會區房價,造成現在台灣地區現在「低薪高房價」問題,但食衣住行為國民基本需求,台灣都會區房價居高不下。而「買屋」或「租屋」除了個人經濟條件考量外,有關政府不動產政策與稅賦政策均應納入考量,現今不動產政策已逐步從「人人買得起」朝向「人人有得住」來改變,為改善的租屋環境。而政府也整合了許多散見於民法、土地法等相關規定,以及法院相關實務見解,實在值得房東、房客們多加關注。

租金不得超過2個月租金

往昔房客無約定或法定事由提前退租的情形,房東往往會不分其損害大小直接將房客所繳押租金全部沒收不退,但單以提前退租就沒收押金是有法律爭議的。依法院實務見解,押金係房客對房東取得一個附有停止條件的債權,也就是租賃關係終了、承租人無不履行其債務且已返還其租賃物(即所謂停止條件成就)後,房東才應有全額返還承租房客之義務。提醒房客注意,實際繳納的押金數額如超過2個月租金總額,這不會因此讓押金契約、租賃契約失效,此時房客只是對超過部分金額可就每月租金行使抵銷權;但超過上限的押金也不會自動發生抵銷租金的效果,因為依民法第335條規定,抵銷必須向對方以意思表示為之。所以,房客必須寄發郵件(不限於存證信函)、簡訊、口頭(需注意舉證問題)向房東表達抵付房租的意思才可發生抵銷的法律效果。

房東與房客之間的權利義務要注意

經常可以聽見惡房東侵害房客權益問題層出不窮,惡房客破壞租賃房屋之事或遺留雜物不處理更讓房東傷透腦筋,也影響一般人出租自有房屋意願。租賃專法也就此有明確規定應提供合於所約定居住使用之住宅,讓房客安心居住,及於簽約時,應說明由房東或包租業負責修繕項目及範圍,並提供有修繕必要時之聯絡方式等。同時亦更明確規定房東得提前終止租約之情形:例如房客毀損住宅不賠償、遲繳2個月租金經催告仍拒繳、或房客未經同意轉租住宅等,房東須在30天前通知房客。房東為重新建築而必要收回房屋時,則須在3個月前通知房客。租約終止房客遺留物處理:經房東定相當期限催告,逾期仍不取回時,視為拋棄所有權及得由押金扣除處理費用。

房屋租賃契約書也應注意

只要出租或承租房屋以供居住使用時,不論房東是否為偶一為之或企業經營,均應遵循內政部未來訂頒之應約定及不得約定事項。內政部雖暫未發佈新版「房屋租賃契約書範本」,但依內政部新聞稿內政部為提供住宅租賃或委任雙方更全面性之保障,依租賃專法之授權,研訂之契約書範本包括:

(一)、非具消費關係之住宅租賃契約

1、「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」(簡稱一般租賃契約), 適用房東非為企業經營者。
2、「住宅包租契約應約定及不得約定事項」(簡稱包租契約),適用包租業與房東間。

(二)、具消費關係之住宅租賃契約:

1、「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」(簡稱轉租契約)適用包租業與房客間。
2、「租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得記載事項」(簡稱代管契約)適用代管業與房東間。

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參考來源:風傳媒

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